房价跌幅超过60%

　　记者在售楼处和中介走访发现，不少楼盘与最高点相比跌幅巨大。以燕郊当地大型楼盘天洋城为例，最高价曾达到3.5万/平米，目前报价1.5万/平米，跌幅超过60%。部分小户型房源甚至跌至1万/平米。

　　“现在找单价1.5万左右的房子非常容易。找高于2万的反而很困难。”当地中介介绍。“燕郊与北京不同，北京的房子是‘小户型单价高，总价低；大户型单价低，总价高’。燕郊大户型比较贵，以刚需换房为主。”

　　记者根据中介介绍，找到两个所谓“燕郊高端项目”的成交记录发现，大户型成交均价在2.5万/平米，比小户型反而高出8000元/平米。

　　此外，记者观察到，不少房源挂牌记录超过10条。限购以来，一路下调心理预期，仍然卖不出去。以目前销售极为火爆的首尔甜城为例，某二手房挂牌房源显示，2016年以来，业主共委托8次，无一成交，目前该业主选择继续下调总价10%。

　　除房价外，目前，环京房市还有很多“怪相”。

　　1.仍在宣传买房落户

　　记者走访发现，位于“售楼一条街”第一家的某公寓售楼处火爆异常，与其他售楼处的凋敝萧条形成鲜明对比。该售楼处门口赫然印着“限价房出售，单价不超过1.4万元/平米”。记者走进后，销售人员介绍，“买房可以落户。我的客户正在办理。”

　　据销售人员介绍，项目不限购，是公寓类住宅，70年产权，与住宅没有区别。还可以落户，房源很充足。

　　接着，销售人员又向记者展示了落户好处。记者问及，是否会签订落户协议。销售人员称，没有协议，但肯定有户口。

　　2.全款预售

　　此外，部分项目对外宣传，没有资质也可以买住宅。开发商拿到预售证，购房者全款交付，同时开始补交社保纳税证明。等到补交完毕后，房子也建成了，就可以过户。

　　“这种模式风险点也很多”，销售人员坦陈，“第一，如果开发商中间跑路，交付的全款可能就打水漂，因为业主本身也是违规操作。第二，政策可能随时会变，等到资质够了，新政策下可能也买不了，退款是没有利息的。”

　　“选择大的开发商可以规避第一个风险。”销售人员开始引导，“燕郊没有，但是大厂和香河都有。燕郊有代售点。”

　　记者随后采访了香河某知名大型楼盘业主。她坦陈，所在小区已经从最高点的3.3万元/平米，跌到1.5万元/平米。开发商全款预售给没有资质的购房者的现象很普遍。

　　“大家都不相信还会跌，开发商说拿地都不止这个价。”该业主表示。

　　中国指数研究院数据显示，香河地区2018年1-9月份成交土地均价不足2500元/平米。

　　此外，据中国指数研究院统计，香河地区2018年1-9月份住宅仅成交949套，公寓成交4818套，办公成交3838套。住宅交易量大幅缩减。

　　对于环京楼市，业内专家是这样看的——

　　易居研究院首席分析师严跃进表示，燕郊地区价格大幅下滑，市场需求不足是主要原因。2017年6月限购以来，符合资质的购房者大幅减少，导致住宅交易疲软。公寓项目虽然不限购，但本身属于非主流产品。目前价格没有走低，只是因为可以避开限购。基本是外地投资者在买卖，支撑价格和交易数量。严格说此类产品投资价值不大。本身燕郊二手房项目比较多，也会影响此类公寓项目的投资价值。

　　针对环京楼市部分乱象，严跃进表示，很多操作严格来说是违规的做法。当然对于此类市场来说未来也需要有政策上的调整，即与其看到这么多违规的交易，不如适当放宽部分购房政策。否则很多扭扭捏捏的交易，掩藏着很多违约风险。

　　针对未来走势，严跃进强调，北三县未来和副中心接轨的概率增加，城市规划较好，还是有较好的发展机会的。

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则表示，此前燕郊住宅市场炒作现象较为严重，价格上涨较快，但房价并没有产业等经济基础作为支撑。同时市场过度依赖北京。一系列调控政策出台后，燕郊市场需求急剧下降，到目前调控也一直没有放松，市场需求越来越弱。北三县依托于北京发展，随着京津冀一体化深入，北三县面临良好的发展机遇。但由于北三县距离北京较远，因此房价不能和北京相比。同时，环京房价虽然下跌，但绝对价格仍不低，未来再度大幅上涨的概率不大。